Bâtiment durable
HABITATION MODERNE

Objectif

Capitale européenne par ses institutions, Strasbourg l’est aussi par ses nombreuses coopérations avec l’Allemagne et notamment sa ville voisine, Kehl.
C’est dans ce cadre que Strasbourg a proposé à Kehl en 2010 d’entrer au capital de sa SEM immobilière, Habitation moderne, faisant d’elle la 1ère SEM immobilière transfrontalière en France.
Au-delà du symbole politique, cette proximité s’est traduite par une 1ère opération sur sol allemand, mêlant logements et locaux d’activité: la Villa Europa.

Description

En 2011, Habitation moderne a répondu à un appel d’offres pour l’acquisition d’un terrain idéalement situé au centre de Kehl, en face de la gare, et sur lequel la ville allemande souhaitait voir se réaliser un programme immobilier associant logements locatifs et locaux d’activité.
Retenu, le projet proposé intègre 48 logements, 3 commerces et 1 local professionnel.
S’il a été réalisé par une EPL française, il s’est conformé aux règles, normes et pratiques de construction allemandes, qui ont donc dû être intégralement appréhendées.
L’ensemble des marchés a par ailleurs dû être passé en allemand, même si toute entreprise – qu’elle soit allemande, française ou autre – pouvait y concourir.
Au final, l’opération a été livrée au printemps 2017 et prend place à quelques mètres à peine d’une nouvelle ligne de tram étendue de Strasbourg à Kehl tout juste quelques semaines plus tôt par une autre SEM du territoire.
Elle répond aux différents standards de performance allemands, notamment performance énergétique (équivalent BBC français) et acoustique.
A l’instar de sa réalisation, les occupants de la Villa Europa sont aujourd’hui tant français qu’allemands, poussant ainsi jusqu’au bout sa dimension transfrontalière !

Effets

Les effets de cette opération tout à fait innovante sont multiples :
– une contribution à l’offre de logements et de locaux d’activité sur l’agglomération de Strasbourg – Kehl (territoire tendu),
– des occupants aussi bien allemands que français (qu’il s’agisse des logements ou des locaux d’activité), pour un programme aujourd’hui parfaitement binational,
– un renforcement encore – à ce titre – des liens entre la France et l’Allemagne, de la vocation européenne / transfrontalière de Strasbourg et donc de son rayonnement / attractivité,
– une approche des différences entre règles de construction allemandes et françaises et des harmonisations qui pourraient s’avérer intéressantes au plan européen, dans une optique de meilleure collaboration encore entre ses pays.

Financement

1) Prix de revient : 12.500.000 € (TVA allemande à 19%).
2) Financement :
– fonds propres Habitation moderne : 1.700.000 €,
– prêts bancaires : 10.800.000 € (Caisse d’Epargne d’Alsace : 6.150.000 € / Sparkasse de Kehl : 4.650.000 €).
3) Garantie d’emprunt :
– pour partie, Eurométropole de Strasbourg (en contrepartie de 15 logements réservés à des ressortissants français présentés par la Collectivité),
– pour partie, Grunschuld (équivalent allemand de l’hypothèque).

Valeur ajoutée de l'Epl

Les principaux apports ici d’une EPL au regard d’un autre opérateur, public ou privé, sont :
– le fait d’être en soi un « bras armé » de sa Collectivité de rattachement, pour la mise en œuvre d’une ou plusieurs de ses politiques publiques (ici le développement de la coopération transfrontalière et de l’offre en logements / locaux d’activité),
– le fait de pouvoir intégrer à son capital une entité étrangère, ici la Ville de Kehl (par opposition à un opérateur purement public, où cela aurait été impossible),
– le fait d’être au quotidien un opérateur d’expérimentations et d’innovations à l’échelle du territoire, avec toutefois toujours à l’esprit leurs nécessaires faisabilité économique et reproductibilité,
– le fait de pouvoir bénéficier plus facilement de financements bancaires et garanties d’emprunts.

Point de vue de l'élu

Au travers de l’entrée de la Ville de Kehl au capital d’Habitation moderne, SEM de la Ville de Strasbourg, puis de la réalisation du projet Villa Europa, c’est un laboratoire de coopération franco-allemande qui a été souhaité, au service de la vocation européenne du territoire.
Si l’opération est aujourd’hui un succès (certains locataires se sont inscrits sur liste d’attente plusieurs mois pour pouvoir disposer de l’appartement de leur choix), elle a dû éviter les écueils de réglementations, normes et pratiques de construction différentes entre les deux pays. Sans compter la problématique de la langue et plus particulièrement du langage technique.
C’est un formidable retour d’expérience, qu’il convient de capitaliser…
Car en deux mots, entre les deux pays : tout se ressemble, mais rien n‘est pareil !

Philippe BIES, Président du conseil d’administration d’Habitation moderne, Conseiller municipal et communautaire respectivement de la Ville et de l’Eurométropole de Strasbourg

Quelques chiffres

– Surface totale : 4 115 m2 (3 527 m2 de logements et 588 m2 de locaux d’activité)
– Logements : 48 (12 T2, 24 T3, 8 T4 et 4 T5)
– Occupants : 11 ménages français, 23 allemands, 4 mixtes (10 logements encore en cours d’attribution)
– Commerces : 3 (Sparkasse, Comptoir de l’or, Boutique de vin)
– Local professionnel : 1 (185m²)
– Intervenants techniques (bureaux d’études, entreprises, …) : 40 allemands, 5 français
– Durée du projet : 43 mois (études, autorisations administratives, travaux)