Mérignac Soleil : l’urbanisme négocié au service de la mutation et de la renaturation d’une zone commerciale

Objectif

Régénération nature : promouvoir une stratégie paysagère volontariste basée sur la fertilisation et reperméabilisation des sols pour lutter contre un ilot de chaleur, en marquant la prégnance de la nature en ville

Régénération urbaine : mixité programmatique basée sur reconquête des espaces publics et développement des mobilités douces

Régénération habitat : construction d’immeubles de logements pouvant intégrer services/ commerces de proximité. Objectif, passer de zone commerciale à quartier d’habitat intégrant activités tertiaires/commerciales

Description

Zone commerciale monofonctionnelle, Mérignac Soleil est stratégiquement positionné entre l’hyper centre bordelais et le secteur économiquement très actif de l’aéroport de Bordeaux-Mérignac. Le tramway reliant ces deux entités dès 2022 réinterroge fortement la vocation monofonctionnelle du quartier.

Dans le cadre de la politique métropolitaine des 50 000 logements initiée dès 2010, ce secteur a très rapidement été identifié comme une opportunité majeure.

Restaient à créer les conditions pour « habiter Mérignac Soleil », alors que le lieu est identifié comme un des principaux ilots de chaleur (80% d’imperméabilisation).

Le projet conçu par la maîtrise d’œuvre urbaine OMA / MDP / ALTO / 8’18 s’appuie sur une renaturation générale du site, qui passe par la requalification des espaces publics en faveur des modes doux, des arbres mais aussi par la poursuite d’un ambitieux propos paysagé sur l’ensemble des fonciers privés. Densité des plantations, retour de la pleine terre, infiltration des eaux pluviales permettront de développer des ilots de fraicheur pour une ville de demain qui se doit d’être résiliente et d’offrir des conditions de confort optimales dans un contexte général de réchauffement climatique.

L’intelligence du projet repose dans sa mise en œuvre mixant outils publics pour garantir l’ambition générale du projet, et démarche partenariale auprès des propriétaires et opérateurs, pour limiter au maximum les acquisitions foncières.

Effets

Les retombées stratégiques tiennent dans un tracé du tramway prenant en compte ces ambitions paysagères, environnementales et urbaines, des réflexions sur le futur du grand commerce avec les acteurs et enfin l’organisation et pilotage d’un secteur urbain peu maîtrisé par la puissance publique.

La démarche partenariale promue par La Fab et les collectivités auprès des opérateurs privés a déjà permis d’engager le renouvellement urbain du quartier avec 860 logements et 6 230 m² de commerces et activités en chantier ou avec des PC purgés.

Encadrés par des protocoles opérationnels et fonciers, ces premières opérations ont permis de décliner les ambitions du projet urbain à l’échelle des programmes immobiliers :

–  Mixité programmatique (rdc commerciaux, logements en étages) et mixité des typologies de logements (social, abordable, libre) ;

–  Qualité architecturale (concours de maîtrise d’œuvre) et qualité environnementale (déperméabilisation des terrains, densité des plantations, …)

Financement

L’opération est réalisée sous concession d’aménagement confiée à La Fab. Elle a fait l’objet d’une déclaration de projet avec en particulier l’approbation d’un bilan d’opération et d’un programme des équipements publics.

Au vu des très fortes valorisations des fonciers commerciaux, le choix a été fait d’une maîtrise foncière partielle. Une taxe d’aménagement majorée à 20 % permet le financement du programme des équipements publics.

Valeur ajoutée de l'Epl

La singularité de l’opération repose sur sa forte dimension partenariale. Outre les compétences attendues d’un aménageur déployées ici (pilotage projet, conduite études/procédures, maîtrise d’ouvrage espaces publics, …), La Fab déploie une ingénierie propre à cette opération :

–    Mise en place d’outils opérationnels dédiés, contextualisés à chaque ilot et opérateur garantissant le respect des orientations générales du projet.

–   Accompagnement des opérateurs pour identifier via des bilans financiers le bon dimensionnement des projets et engager les mutations des fonciers commerciaux. Puis durant le process d’élaboration, pour garantir le respect des objectifs de qualité.

La Fab pilote les objectifs stratégiques de moyen terme en s’appuyant sur une gouvernance publique dédiée au projet. Elle engage une mutation urbaine rapide du projet, dans un contexte de maîtrise foncière très faible, et a pour objectif de « montrer » au plus vite l’ambition, notamment paysagère et environnementale du projet.

Quelques chiffres

§  69 ha

§  77,5 M€ de CA

§  Programme : 300 000 m² sdp

o   210 000 m² logements soit 2 800 logements

–          35 % logements sociaux

–          25 % accession sociale et abordable

–          40 % accession libre

o   90 000 m² : commerces, bureaux, logements

o   Dont groupe scolaire de 17 classes

o   Réhabilitation / extension 3 classes

§  + 800 logements en cours de développement (du PC déposé jusqu’au chantier)