La tour Chaptal, symbole du renouveau d’un quartier d’Angers

Objectif

Le quartier Deux Croix–Banchais est inscrit dans un processus de rénovation au titre de l’Anru. La tour Chaptal propriété d’un office HLM était dégradée et connaissait un niveau de vacance élevé. Compte tenu de son caractère symbolique et de sa dimension, la collectivité locale a souhaité la conserver et a confié à la Soclova, sa Sem immobilière, le soin d’acquérir l’immeuble, de le restructurer et d’en valoriser l’image.

Description

L’objectif de renouvellement de l’image de la tour a été atteint par la réalisation très ambitieuse de balcons et de loggias, la constitution d’un socle, la modification des ouvertures et la mise en place d’un bardage de qualité sur l’extérieur. Ces modifications ont permis d’augmenter de 17 % la surface des logements, d’entraîner un excellent niveau d’éclairement et d’apporter une réelle identité à cette tour initialement monolithique. Les logements ont été réhabilités entièrement et peuvent être considérés comme de véritables appartements neufs.
Point faible des bâtiments des années soixante, une attention toute particulière a été apportée à l’isolation phonique avec le remplacement des menuiseries extérieures, des portes palières et la réalisation de faux-plafonds acoustiques sur l’ensemble des logements. Cette amélioration a été réalisée par un complexe phonique plaqué au plafond. Au final, les essais in situ ont montré que les logements étaient au niveau des dernières normes acoustiques.
Pour assurer une performance proche de celle d’un bâtiment neuf, ont été décidé :
→ la mise en place d’une isolation extérieure sur l’ensemble des façades de l’immeuble.
→ le renforcement de l’isolation de la toiture.
→ le remplacement des menuiseries extérieures.
→ l’optimisation de la chaufferie collective.
Cette nouvelle peau a permis de valoriser l’image du bâtiment et de le rendre attractif pour la nouvelle clientèle.

Effets

La qualité de vie a été améliorée grâce à des travaux d’accessibilité avec le réaménagement des espaces extérieurs (esplanade en pente douce) et la rénovation des ascenseurs
Les parties communes ont été valorisées avec le réaménagement des paliers et du hall d’entrée qui a doublé en hauteur par intégration du logement situé au 1er étage. Les charges locatives sont bien maîtrisées.
La restructuration de la tour Chaptal s’avère une réelle réussite. L’objectif de renouvellement de l’image est atteint : la résidence Chaptal n’a plus rien à voir avec l’ancienne tour. Elle symbolise le renouveau de ce quartier en pleine mutation.
L’attractivité de ces appartements est réelle et leur location s’est parfaitement bien déroulée. Cette réalisation permet de remettre sur le marché locatif social des logements de qualité au meilleur prix.
Parallèlement, l’immeuble jouxtant la tour a été remplacé par une construction réalisée par la Soclova pour le compte de la Foncière Logement.

Financement

Le financement de l’opération est le reflet des engagements forts de la commune et de la Soclova.
Coût d’opération : 5 532 627 €
→ Subvention ville d’Angers : 2 160 000 € (39,04 %)
→ Subvention Angers Loire Métropole : 76 000 € (1,37 %)
→ Subvention Anru : 214 500 € (3,88 %)
→ Subvention EdF : 23 180 € (0,42 %)
→ Soclova : 3 058 587 € (55,29 %) dont
– Emprunt Caisse des Dépôts 1 000 000 €
– Emprunt CIL 49 : 250 000 €
– Fonds propres : 1 808 587 €

Valeur ajoutée de l'Epl

La collectivité avait besoin d’un acteur local pour mener à bien ce projet.
Le propriétaire initial du bâtiment (un office HLM) était très impliqué dans la rénovation de son patrimoine dans le quartier et n’avait pas la possibilité de porter le projet ambitieux de réhabilitation voulu par la collectivité locale.
Un promoteur privé n’aurait pas pris le risque de réaliser ce projet compte tenu de l’image dégradée de l’immeuble.

L’investissement de la SEM a été double :
– Elle a mobilisé ses équipes techniques, financières et commerciales autour de ce projet : acquisition, travaux et remise en location
– Seule une société, liée à la collectivité et disposant d’une forte capacité financière a pu réaliser l’opération en investissant les fonds nécessaires.

Quelques chiffres

avant après
→ nombre de logements 66 61
→ surface habitable 3 328m² 3 608 m²
→ surface de terrasses 0 m² 361 m²
→ loyer (T3 de 59 m²) 270,81 € 319,19 € (+ 11,79 %)
→ loyer chargé (T3 de 59 m²) 374,65 € 427,16 € (+ 11,40 %)