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La requalification du quartier de La Noue à Bagnolet

Sem Pact - Trophées 2007
Copropriété La Noue

Objectif

Individualiser les différentes fonctions par une simplification de l’organisation juridique et physique (scission juridique et technique) pour redonner une meilleure résidentialité, organiser un stationnement de qualité, renforcer l’attractivité des activités économiques, offrir des espaces publics aménagés. Cela passe par :
– redresser la copropriété : quatre plans de sauvegarde.
– réhabiliter les bâtiments d’habitation.
– renforcer les équipements publics.
– requalifier le quartier.

Description

Le projet de requalification consiste à traiter durablement une copropriété sur dalle et ses alentours afin de créer les conditions favorables au réinvestissement privé et de rendre possible une mutabilité pour les acteurs du site.

La Sem agit sur la copropriété :
– la réhabilitation des six immeubles d’habitation.
– l’accompagnement des familles : aide à la renégociation de prêt, relogement…
– le redressement de la gestion : désendettement de la copropriété, négociation avec les prestataires.
– la scission juridique : autonomisation de chaque bâtiment et chaque fonction, transfert de la dalle à la ville.
– la scission technique : traitement de la dalle et dévoiement des réseaux.
– la remobilisation et la responsabilisation des copropriétaires : création d’un lieu d’accueil permanent, réunions publiques, outils de communication (La Noue Infos, vidéos…).

En même temps, le projet de la Sem a pour ambition de redonner durablement sa place dans la ville à cet ensemble immobilier :
– définition d’un projet urbain global.
– traitement paysager de la dalle à échelle humaine.
– réalisation de deux escaliers mettant en connexion la dalle avec la rue et le parc environnant.
– résidentialisation et adressage de certains bâtiments.
– dédensification du site par la démolition du bâtiment de bureaux.
– reconstruction du centre culturel et création d’un accueil petite enfance à vocation municipale.

Effets

– Mobilisation des copropriétaires : forte implication des conseils syndicaux qui jouent pleinement leur rôle de relais auprès des habitants.

– Baisse des impayés de charge de 14 % pour une dette totale du syndicat principal de 1,7 million d’€ en 2005.

– Renégociation en cours avec les concessionnaires pour une baisse des tarifs et un étalement du remboursement de la dette.

– Travaux d’urgence réalisés.

– Déconstruction du bâtiment de bureaux en cours ainsi que la définition d’un projet de construction de 24 logements neufs.

– Accord du Tribunal pour la scission juridique dans la mesure où la preuve est apportée que techniquement cette scission est possible. Un ingénieur travaille sur les fluides et les structures en vue de l’individualisation maximum des réseaux.

– La scission permettra une simplification de la gestion, la fin des doubles appels de charges, l’apaisement des conflits (chaque fonction correspondra à une copropriété).

Financement

Dans le cadre d’une convention publique d’aménagement et d’un mandat pour la démolition du bâtiment de bureaux. Opération intégrée au dossier Anru de Bagnolet (novembre 2006).

Budget total : 32 268 955 € HT + travaux de réhabilitation 14 370 895 € HT

Les recettes sont des subventions pour un montant total de 22 681 907 € HT et une recette foncière de 1 000 000 € :
– Etat : 367 898
– Anru : 12 472 307
– Conseil général : 4 468 544
– Région : 4 806 811
– CDC : 566 347
– Ville : 9 996 995

Valeur ajoutée de l'Epl

La valeur ajoutée de l’économie mixte :

– La pertinence du diagnostic et des préconisations, essentielles pour déboucher sur une action qui se fera dans l’intérêt public, sans recherche de profits privés et en mettant l’argent public au service d’un fonctionnement sain et banalisé de la copropriété.
– Le rôle d’ensemblier de la Sem lui donne capacité de réunir les professionnels (notaires, avocats, géomètres) très expérimentés et assez passionnés pour résoudre l’imbroglio juridico-urbain que constitue la superposition de parkings et locaux d’activité en sous-sol, d’une dalle entièrement privée mais à usage public, de six bâtiments d’habitation dont un IGH !
– La logique privé/public permet aussi d’obtenir l’adhésion, indispensable, des copropriétaires, partenaires du projet.
– L’intérêt public prime : les compétences sont mises au service de l’intérêt général car le coût d’analyse de la situation et de réalisation de la scission rend impossible une quelconque rentabilité.

Point de vue de l'élu

La ville de Bagnolet s’est trouvée face à une immense copropriété en faillite. La déficience de l’action privée et l’ampleur de la dégradation imposaient une intervention publique pour sauver la copropriété, séparer espaces publics et privés, élaborer un projet de renouvellement urbain équitable et durable. La municipalité a pris ses responsabilités en démolissant le bâtiment de bureaux, en se réappropriant la dalle comme un espace public, en aménageant espaces publics et équipements.

Cette volonté du conseil municipal n’a pu se concrétiser qu’avec un opérateur tel qu’une Sem dont la capacité d’arbitrage entre logiques privées et publiques, la souplesse et la faculté d’adaptation permettent de traiter des enjeux complexes. Forte de cette confiance réciproque avec la Sem, la municipalité a défini un projet de renouvellement urbain qui engage l’avenir de tous les Bagnoletais, projet accepté par l’Anru.

Marc Everbecq
maire de Bagnolet

Quelques chiffres

613 logements
2 200 personnes concernées
8 500 m² de bureaux
immeuble de bureaux vide depuis 10 ans
6 bâtiments d’habitation dont 1 IGH
1 centre social et culturel
33 000 m² sur 3 niveaux de parking : 1250 places
35 000 m² d’entrepôts, accès aux 35 tonnes
12 500 000 € : coût de la scission technique + aménagement de la dalle
6 syndicats secondaires et 1 syndicat principal
2 parutions de la lettre d’information
une deuxième vidéo en cours sur le quartier

À propos de l'Epl

Sem Pact

  • Président : Stéphane Peu président, adjoint au maire de Saint-Denis
  • Directeur : Philippe Darteil directeur général
  • Année de création : 2001
  • Effectif : 6 personnes
  • Département : (93) Seine-Saint-Denis
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