Centre de Soins des Tilleroyes (CST) à Besançon en PPP

Objectif

– Répondre à une nouvelle demande des collectivités visant à débudgétiser leur investissement et externaliser les risques constructifs et aléas de maintenance.
– Optimiser conception et coût de fonctionnement en associant au plus tôt concepteur–constructeur-gestionnaire–utilisateur.
– Maîtriser les délais de construction, ceux-ci étant contractualisés concomitamment à l’engagement commercial.
– Garantir maintenance et maintien en l’état du bâtiment pendant la durée du bail, dans un coût global maîtrisé.

Description

Construction d’un équipement de 9500 m2 SHON comprenant 150 lits + locaux annexes en site sensible (hospitalier) occupé après déconstruction de bâtiments vétustes, dans le cadre d’une démarche HQE portant sur :
– Confort d’été (brise soleil, stores, rafraîchissement naturel par puits canadien).
– Energie (orientation des façades, choix de matériaux performants, eau chaude sanitaire par panneaux solaires).
– Récupération des eaux de pluie, traitement de l’eau par adoucisseurs.
– Qualité de l’air.

Durée de construction 19,5 mois – Livraison juin 2008
Dévolution : Montage en bail emphytéotique hospitalier après mise en concurrence dans le cadre d’un dialogue compétitif. 5 équipes (parmi lesquelles figuraient de grands groupes nationaux : EIFFAGE, BOUYGUES) ont été retenues sur candidatures, 3 équipes restaient pour l’offre définitive sur la base d’un projet finalisé à un stade APD, ponctué d’étapes (orientations, projet sommaire, projet détaillé, offre finale) avec propositions, plans et présentations orales générant observations, adaptations et compléments de dossiers dans des délais calculés.

Procédure longue (1 an), dense et complexe, tous les volets du projet (construction-maintenance-exploitation-juridique-foncier-technique-financier) étant étudiés simultanément.

La pertinence du projet avec optimisation des surfaces et des coûts, la composition et la notoriété de l’équipe, ses expériences communes, sa présence locale, ont été des éléments déterminants pour le choix du lauréat.

Effets

Côté CST :
L’avancement des travaux est un sujet de communication régulier concourant à fédérer et motiver les équipes du CST qui, ayant été associées à l’étude et au choix du projet en phase de dialogue, attendent une nette amélioration de leurs conditions de travail.

Côté SEDD :
Reconnaissance d’une évolution possible de l’Economie Mixte (sauf à accepter de limiter leur champ d’action) par rapport à la nécessité de proposer aux collectivités des solutions globales à leur projet avec externalisation de certains risques immobiliers qu’elles ne souhaitent plus porter
Reconnaissance de la capacité des SEM à innover et à répondre aux demandes des collectivités en terme de coût global avec prise de risque maîtrisée.

Ce type de projet exige un fort investissement humain au stade des études avec responsabilisation des équipes et analyse de risques approfondie. Il nécessite de conforter les fonds propres des SEM pour supporter les coûts et les risques liés à ces interventions.

Financement

BEH permettant au CST d’appréhender ses loyers sur la durée du bail et d’être propriétaire d’un bâtiment entretenu à son terme.
DEXIA : Emphytéote et financeur du projet.
SEDD : Promoteur (CPI) s’appuyant sur un contrat de conception-réalisation : SPIE BATIGNOLLES/ARCHITECTURE.
ELYO-SUEZ : Assure maintenance du bâtiment et livraison des services
Jusqu’à l’expiration du délai de retrait des actes administratifs (BEH, PD et PC), la SEDD a préfinancé les dépenses dans la limite des coûts contractuels.

Valeur ajoutée de l'Epl

– Ancrage local, proximité et réactivité.
– Stabilité de l’actionnariat et pérennité de la Société.
– Bonne connaissance des mécanismes publics et privés.
– Expérience des opérations complexes d’envergure.
– Rôle d’ensemblier, capacité d’animation et d’assembleur de projet.
– Compétence sur les besoins périphériques au projet (suivi des procédures, gestion des problématiques foncières, etc.).
– Transparence des coûts et des marges de chacun des membres de l’équipe.
– Contrat de confiance : Il s’agit de la dévolution d’un contrat long et risqué pour l’acteur public.

Toutes ces caractéristiques et atouts ont contribué à ce que ce type de montage constitue un champ de développement important pour la SEDD.

Quelques chiffres

Prix HT valeur novembre 2005
CPI hors FF : 18 345 K€
Investissement global compris préfinancement : 19 137 K€
Loyer annuel de l’investissement progressif de 983 K€ à 1 500 K€
Rentabilité locative : environ 6 %
Loyer maintenance : 163 K€/an
Loyer services (chauffage, climatisation, eau froide et chaude) : 209 K€/an

Risques/BEH
Maintenance et exploitation assumés par ELYO
Construction, partagés entre SEDD et SPIE BATIGNOLLES

Rémunération SEDD: honoraires de conduite d’opération + marge promoteur